Réduire ses impôts en investissant dans la location meublée non professionnelle

investissant dans la location meublée

Les avantages fiscaux orientent le choix de nombreux investisseurs mais aussi des particuliers dans leur choix de régime et statut fiscal pour rentabiliser au maximum leur investissement.

Dans le marché immobilier, la location meublée non professionnelle présente de nombreux avantages pour l’investisseur, dans la réduction de sa facture fiscale.

Le statut de loueur meublé non professionnel classique et la loi censi-bouvard de 2019, sont les deux dispositifs de défiscalisation dans la location meublée non professionnelle qui attirent un bon nombre de Français vers le business de la location meublée, pour profiter de revenus complémentaires réguliers.

Qu’est-ce qu’une location meublée non professionnelle ?

Une location meublée est une habitation équipée de tout le mobilier nécessaire pour une installation immédiate d’un locataire potentiel. La loi du 6 juillet 1989 précise qu’ « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Pour plus de précisions, la loi Alur cite les 11 éléments de mobilier qui doivent être au moins  mis à disposition du locataire, pour considérer un logement comme meublé.

L’investisseur porte le statut de loueur meublé non professionnel  lorsque :

  • Ses revenus locatifs n’excèdent pas 23.000euros par an.
  • L’activité de location n’est pas exercée à titre professionnel
  • La déclaration de création de l’activité auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce a été effectuée dans les normes

Le statut de LMNP présente des avantages lui permettant de réduire ses impôts et de bénéficier de revenus plus importants , tout comme la loi Censi-Bouvard développé dans le lien www.reduire-ses-impots.net

L’investissement LMNP classique : quels avantages ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel, désigné par l’acronyme LMNP ouvre droit à des avantages fiscaux qui séduisent de nombreux investisseurs particuliers.

  • Il ouvre droit à une déduction des charges et des amortissements des recettes pour les investisseurs dont les recettes fiscales sont supérieures à 70.000 euros et qui optent pour le régime réel.
  • Ceux qui ont des recettes fiscales en deçà de cette somme, généralement inscrits au régime micro-BIC, bénéficient d’un abattement de 50% sur leur recette locative annuelle.
  • Le remboursement de la TVA acquitté lors de l’achat du bien, est l’un des avantages le plus recherché, qui représente 20% TTC du montant de l’investissement.

Ce remboursement est octroyé sous condition que la détention du bien par l’investisseur soit de 20 ans minimum.

  • Il est rare de créer des déficits suite à l’application des charges et amortissements dans la location meublée non professionnelle. Et dans le cas où il y a déficit, son report pour les années à venir sur les revenus locatifs fait partie de la particularité du statut de LMNP.
  • La démarche dans la déclaration d’une location meublée non professionnelle est assez simple. Il suffit d’envoyer le formulaire POI pour la déclaration de l’activité et l’enregistrement du statut.

L’investissement Censi-Bouvard : conditions d’éligibilité

Si la loi Censi-Bouvard  est réservée aux contribuables Français qui investissent dans la location meublée, dans la pratique, elle vise à favoriser  les investissements locatifs dans les résidences de services.

 Pour être éligible, le logement doit être :

  • Neuf
  • Meublé
  • En résidence de services (résidence étudiante, résidence séniors, etc.)
  • En location par bail de 9 ans minimum sauf si le logement est utilisé comme résidence de vacances.

Les logements en état futur d’achèvement peuvent également permettre à l’investisseur de jouir de la loi Bouvard.

 L’investisseur peut utiliser un logement à sa disposition à condition que la résidence ait été achevée ou achetée depuis une période minimum de 15 ans.

Le logement doit être dans un bon état pour la location. Il ne doit cependant pas servir à héberger famille ou ami sans frais de loyer.

 L’ensemble des investissements et revenus de l’investisseur ne doit pas excéder 300.000 euros par foyer fiscal.

L’éligibilité à la loi Censi-Bouvard n’exige pas une inscription au registre du commerce et des sociétés.

Les avantages du dispositif Censi Bouvard

Ce dispositif présente de nombreux avantages fiscaux.

  • Une réduction d’impôt et le statut de LMNP

La loi Censi-Bouvard permet de profiter d’une réduction d’impôt tout en bénéficiant du statut LMNP mais sans l’avantage de l’amortissement de ce statut.

La réduction de la facture fiscale est de 11%  sur la valeur du bien immobilier acquis HT dans la limite du plafond fiscal de 300.000 euros, et ce, durant 9 ans.

En cas de dépassement de ce plafond, un amortissement des frais ou du mobilier peut être appliqué.

Par ailleurs, le reliquat peut être reporté sur les 6 prochaines années à condition que le logement entre toujours dans les conditions de location exigées par le dispositif Censi Bouvard pendant les 6 ans.

  • Le remboursement de la TVA du bien immobilier

Une récupération de 19% du TVA sur les biens, versé à l’État pendant une certaine période est possible sous certaines conditions :

Que la résidence mise en location fournie : le petit déjeuner, le service de nettoyage des lieux de manière constante, et assure la distribution de linge de maison

  •  L’investisseur a le statut de LMNP sous le régime BIC

Pour qu’une demande de remboursement de TVA soit acceptée, il est nécessaire de fournir certaines informations aux services fiscaux notamment :

  • la localisation précise du bien immobilier concerné même dans le cas d’un propriétaire de plusieurs résidences en location, ou logements dans un même immeuble.
  • Les loyers auxquels est demandée l’application du dispositif, dans le cas de plusieurs biens à disposition
  • L’adresse complète du logement Censi-Bouvard de l’investisseur sur la demande, etc.

La demande est à envoyer par courrier, et un délai de 3 à 6 mois, voire plus est nécessaire pour recevoir le remboursement de la TVA, envoyé sous forme de chèque par le service des impôts des entreprises (SIE).

LMNP ou dispositif Censi-Bouvard : lequel choisir ?

Le choix de l’un ou l’autre des deux dispositifs dépend de l’investisseur, et il est difficile de donner une réponse toute faite, les deux présentant chacun des avantages fiscaux intéressants.

Cependant, les réponses à deux interrogations peuvent orienter l’investisseur vers celui qui le convient le mieux.

La première est liée à l’horizon de l’investissement.

Le dispositif Censi Bouvard est de moins en moins intéressant dans le temps en termes de rendement, notamment pour les personnes qui veulent bénéficier de revenus pour leur retraite et qui vont bien au-delà des 9 années, minimum demandés par la loi Bouvard.

En effet, au bout de 9 ans, l’avantage de réduction d’impôt de 11% ne s’applique plus.

Or, les investisseurs qui ont  choisi le statut de LMNP continueront de profiter de leurs avantages même au-delà de 9ans.

 La seconde concerne la tranche marginale d’imposition (TMI). Le dispositif Censi Bouvard est plus rentable pour le contribuable ayant un taux d’imposition faible et un investissement à court terme. Mais pour un TMI de 30% et plus, il est plus intéressant pour le contribuable d’opter pour le statut LMNP.

En outre, que ce soit le dispositif Censi Bouvard ou le statut de LMNP, tous deux permettent de réduire sa facture fiscale dans l’investissement locatif immobilier tout en créant et développant son patrimoine immobilier. Il est cependant important de prendre connaissance des différents régimes possibles et des conditions qui les régissent. Il faut tenir compte des différents rouages de ces dispositifs pour faire le meilleur choix et optimiser son investissement au maximum. Par ailleurs, il est également important de se pencher sur la qualité du bien et sa rentabilité en termes de location pour tout achat immobilier : l’emplacement, le quartier, le type de logements (neuf ou ancien), le marché, etc.